Budgivning hos Mäklarringen
När vi pratar bostads- och fastighetsaffärer ingår ett viktigt moment som många gånger spelar en avgörande roll – budgivningen. Vi benar ut hur denna budgivning går till och vilka regler som gäller.
Regler för budgivning
Det finns inte så många regler när det gäller budgivning. Fastighetsmäklarlagen eller annan lagstiftning reglerar inte i detalj hur en budgivning ska gå till, men det finns vissa grundläggande utgångspunkter som är bra för både köpare och säljare att känna till.
Bud är inte bindande
Ett bud är normalt sett inte bindande – inte ens om det lämnas skriftligt. Vilket få känner till. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt för bostaden blir köpet bindande. Innan dess kan både säljaren och köparen ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.
Mäklarens skyldigheter vid budgivning
En mäklare ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål från säljaren. Eftersom säljaren avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra eventuella meddelanden från spekulanter gällande intresse för objektet till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt.
Mäklarens skyldigheter efter slutfört uppdrag
En mäklare är skyldig, enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) att upprätta en förteckning över budgivningen, en så kallad 'anbudsförteckning' med följande uppgifter:
- Spekulantens namn (alternativt namnet på spekulantens ombud).
- Kontaktuppgifter, som en adress, en e-postadress eller ett telefonnummer.
- Budets belopp, tidpunkten för när budet lämnades och eventuella villkor för budet, till exempel villkor om lån eller besiktning.
Mäklaren ska överlämna förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget har slutförts. Om uppdraget har slutförts utan att det blivit någon försäljning ska mäklaren ändå överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Detta gäller till exempel om uppdragsavtalet har sagts upp av mäklaren eller uppdragsgivaren.
Säljaren bestämmer över budgivningen
Säljaren bestämmer – i samråd med mäklaren – hur budgivningen ska gå till. Men säljaren är inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser och därför kan formerna för budgivningen ändras.
Det är säljaren som bestämmer till vem denne vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som har lämnat det högsta budet. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen.
Olika sorters budgivning
I praktiken finns det två huvudmodeller: öppen och sluten budgivning. Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna sina bud till mäklaren, som löpande redovisar buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Vid en sluten budgivning får spekulanterna ofta en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligt. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som har lämnat bud får ingen information om övriga bud. En sluten budgivning används mycket sällan vid vanliga bostadsaffärer, dock vanligare vid kommersiella försäljningar.
Dolda bud
Det kan också förekomma så kallade 'dolda bud'. Det vanligaste typen av dolt bud innebär att en potentiell köpare lägger ett bud som inte ska förmedlas till övriga budgivare och att ett kontrakt skrivs så snart som det är möjligt. Det är dock viktigt att notera att det alltid är upp till säljaren att välja om det `dolda budet´ ska kommuniceras ut till övriga spekulanter.
Källa: Fastighetsmäklarinspektionen