Tips inför köp av bostadsrätt

Ekonomi

Bostadsrättsföreningens ekonomi är mycket viktig eftersom du delar den med alla andra medlemmar i föreningen. Om det händer något som påverkar föreningens ekonomi, som till exempel en omfattande renovering, ett värmesystem som havererar eller vattenskador som ska bekostas av föreningen, kan du riskera att få högre avgift.

Många tycker att det är svårbegripligt, dessutom att det kan vara pinsamt att fråga. Strunta i det, fråga på bara. Fråga både mäklaren och någon ur föreningens styrelse om hur ekonomin ser ut och vad som är planerat framåt som kan påverka, det handlar ju om ditt livs kanske största affär. Tveka inte heller att ta ytterligare hjälp, kanske kan du fråga en vän som gjort några bostadsaffärer, eller en släkting som är van att läsa årsredovisningar?

Titta på föreningens skuldsättning

Du bör definitivt titta närmare på föreningens skuldsättning. Hur är lånen fördelade? När ska de läggas om? Och vilken ränta har föreningen? Är föreningen högt skuldsatt, försök ta reda på vad det beror på. Kanske har det nyligen gjorts omfattande renovering av något slag. Är skulden låg, kan det vara bra att hålla koll på om det finns planer på att göra större renoveringar och hur dessa ska bekostas.

Nyckeltal

Soliditet och likviditet till exempel är två vanliga nyckeltal som konstigt nog hänger kvar, trots att de flesta insett att de är totalt irrelevanta och intetsägande för bostadsrättsföreningar.

Det viktigaste nyckeltalet, föreningens skulder, brukar finnas med i någon form. Anges oftast som lån per kvm totalyta, alternativt bostadsrättsyta.

– Generellt kan man säga att under 5 000 kronor per kvadratmeter är bra, över 10 000 kronor är inte bra. Men bedömningen kan behöva modifieras av dels hur ny fastigheten är, och dels var i landet man befinner sig. Nyproduktion i Stockholmsområdet kan till exempel ha en belåning på 12-15 000 kronor per kvadratmeter, vilket är mycket högt, men kan möjligen accepteras just där – men bara där.

Hög låneskuld innebär stora räntekostnader och påverkar därmed föreningens årsavgift/månadsavgift. Med dagens låga räntor klarar de flesta föreningar dessa räntekostnader. Men skulle räntorna stiga kommer det bli stora bekymmer för de högbelånade föreningarna. Om räntan som exempel skulle stiga till fyra procent kommer månadsavgiften att behöva fördubblas i de flesta nyproduktioner! Hög belåning innebär alltid hög framtida risk.

Två andra nyckeltal är viktiga enligt bostadsrättsexperten Lennart Ljunggren;

Föreningens samlade budget för underhåll och amortering. För de flesta föreningar är läget gott idag, tack vare det låga ränteläget. Som grov tumregel bör detta utrymme vara minst 30 procent av den totala omsättningen.

Driftkostnaderna, uträknade på rätt sätt, är ett mått på hur kostnadseffektivt styrelsen sköter föreningen, (observera – ej att förväxla med posten ”driftskostnader” i årsredovisningen). Värdet brukar hamna mellan 200-450 kr/kvm, och detta avspeglas direkt i månadsavgiftens storlek. För en normalstor lägenhet kan det betyda en avgiftsskillnad på 1 500 kronor per månad.

Det finns alltså stora skillnader i hur föreningarna sköts. För en normalstor lägenhet kan det betyda en avgiftsskillnad på 1500 kronor per månad.

Begreppet bostädsrättsföreningars belåningsgrad används ibland oklart och kan vara irrelevant. Ett bra begrepp är däremot skuldkvot, som vi definierar som föreningens lån i förhållande till omsättningen. Under 5 är mycket bra, över 10 mindre bra, över 20 = hög risk. Skuldkvoten indikerar också föreningens räntekänslighet. Det vill säga hur många procent månadsavgiften kan behöva höjas om räntan går upp en procent.

(Källa: Lennart Ljunggren BorättUpplysning Skåne)

Sju nya nyckeltal

Här är de nya nyckeltalen som måste finnas med i bostadsrättsföreningars årsredovisningar från och med 2023:

● Skuldsättning per kvadratmeter

● Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

● Sparande per kvadratmeter

● Räntekänslighet

● Energikostnad per kvadratmeter

● Årsavgiften per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

● Årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter

Är föreningar med tomträtt en riskfaktor?

En risk som ofta nämns är föreningar med tomträtt. Det vill säga de föreningar som inte äger sin egen mark, utan arrenderar av kommun eller stat. Avtalen är i regel tioåriga och löper med en fast avgäld. De flesta föreningar med tomträtt har inga större problem, så länge de har en normal och stabil tomträttsavgäld. Men de föreningar som står inför en omförhandling får ofta en kännbar höjning, som då brukar innebära höjd månadsavgift. Föreningarna är inte alltid tydliga med att de betalar tomträttsavgäld, och anger sällan när avtalen ska omförhandlas.

– Generellt är tomträtt och tomträttsavgäld en svårbedömd faktor, då det saknas nationella regler och riktlinjer och hanteras mycket olika i olika kommuner. Så detta är en risk, men den går att beräkna, säger Lennart Ljunggren på BorättUpplysning Skåne.

Undersökningsplikt

Som köpare ska man noggrant undersöka lägenheten. Anlita gärna en egen professionell besiktningsman om du känner dig osäker.

Man kan dela in undersökningsplikten i tre delar:

1 - Själva lägenheten, särskilt toalett och badrum. Finns det problem? Om det är nyrenoverat - finns det dokumentation? Om det skett en större ombyggnad av lägenheten - är den godkänd av styrelsen?

2 - Kontrollera föreningen. En minst lika viktig uppgift som att kontrollera lägenheten är att också kontrollera föreningen. Är föreningens ekonomi under kontroll? Är det omfattande renoveringar på gång?

3 - Sist men inte minst – hur ser grannarna ut? Finns det risk för störningar – från grannar, från lokaler, eller från omgivningen?

För bostadsrätt gäller köplagens regler om köparens undersökning före köp.